Author: Xuan Tin

Trên bản đồ đầu tư bất động sản 2021, Phú Quốc tiếp tục là thị trường có sức hút mãnh liệt nhất. Đặc biệt dòng vốn đang có xu hướng dịch chuyển sang nhà ở đô thị xanh cao cấp.

2021 là “năm Phú Quốc”

Báo cáo thị trường Qúy 4/2020 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) công bố: năm 2021 giá bất động sản một số tỉnh thành có khả năng tăng từ 5-7% so với năm 2020. Thành phố trẻ Phú Quốc thuộc nhóm tăng giá cao nhất: trên 10%. Cũng theo VNREA, Đảo Ngọc đang tạo ra sự quan tâm mạnh mẽ trở lại với các nhà đầu tư, trong đó bất động sản đô thị đang dần trở thành tâm điểm, nhất là những dự án được cấp sổ đỏ sở hữu lâu dài.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: việc lên thành phố tạo ra lực đẩy cực lớn, Phú Quốc sẽ có cơ chế đặc thù. Đô thị sẽ được quy hoạch hoàn thiện hơn, đầu tư hạ tầng hiện đại. Thị trường Phú Quốc cũng đang ghi nhận sự xuất hiện của sản phẩm nhà ở cao cấp. Điều này không chỉ tạo nên sự sôi động cho thị trường mà còn mang đến nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư.

Cùng chung nhận định với Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các chuyên gia đều cho rằng Phú Quốc đang là thị trường đầu tư sáng giá. Tuy nhiên, “khẩu vị” đầu tư sẽ có những thay đổi. Mới đây, tại buổi tọa đàm “Đầu tư bất động sản Phú Quốc 2021”, chuyên gia tài chính – TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định: Thành phố Phú Quốc sẽ có thêm nguồn ngân sách để phát triển hạ tầng xứng tầm với vị thế mới. Cùng với đó là các chính sách thu hút đầu tư, thu hút người tài. Nhiều người sẽ chọn Phú Quốc làm nơi sinh sống, kinh doanh, thậm chí là địa điểm an dưỡng khi nghỉ hưu… “Quy hoạch thành phố Phú Quốc mới sẽ đón hàng vạn người di cư từ đất liền ra đảo. Trong đó, chủ yếu là gia tăng cơ học với một lượng không nhỏ là nhân sự chất lượng cao, các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các dự án trên đảo. Đây sẽ là cơ hội hấp dẫn để đầu tư sinh lời” –  ông Hiếu khẳng định.

Đồng tình với quan điểm này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Việt Nam cho biết: tốc độ gia tăng dân số sẽ tạo sức hấp dẫn cho thị trường Phú Quốc. Tuy nhiên, để đáp ứng đủ nhu cầu an cư thiết thực của những cư dân chất lượng cao là điều không dễ, bởi quỹ đất vàng trên đảo đã sắp cạn và việc xây dựng không gian sống chuẩn mực không hề đơn giản. Phú Quốc cần những tư duy đột phá từ những mô hình, sản phẩm mới.

Vận hội mới từ thành phố trẻ

Khảo sát thực địa từ Phú Quốc cho thấy, toàn đảo hiện có 2 dự án đô thị đang được triển khai xây dựng. Dự án có quy mô lớn nhất là đại đô thị Meyhomes Capital Phú Quốc (gần 300ha) do Tập đoàn Tân Á Đại Thành đầu tư phát triển nằm tại trung tâm phường An Thới (1 trong 2 phường đầu tiên và trung tâm nhất Tp Phú Quốc) và nằm bên Bãi Trường (bãi biển đẹp nhất Phú Quốc). Dự án cách sân bay Phú Quốc 15 phút di chuyển và nằm trên 2 trục đường huyết mạch kết nối giao thương toàn thành phố: “con đường tỷ đô” ven Bãi Trường nối dự án với quần thể du lịch nghỉ dưỡng hơn 1000ha phía Tây Phú Quốc và Đường Bào (trục đường DT975) được mệnh danh là “con đường tơ lựa” trên đảo với 4 làn xe cơ giới.

Theo chia sẻ từ đại diện chủ đầu tư, đại đô thị Meyhomes Capital Phú Quốc được quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hiện đại bởi những thương hiệu nổi tiếng thế giới: Dark Horse (Úc); HBA, ONE Landscape (Hong Kong)… Không chỉ mang đến cuộc sống đẳng cấp, không gian sống trong lành với tiện ích cảnh quan và cây xanh lên đến 65% diện tích, dự án còn được trang bị giải pháp lọc nước tinh khiết tiêu chuẩn quốc tế của thương hiệu ChungHo Nais – Hàn Quốc giúp cư dân có thể uống trực tiếp tại vòi. Toàn bộ villa, shophouse, mini hotel được cấp sổ đỏ sở hữu lâu dài. Với vị thế thủ phủ kinh tế, văn hoá, hành chính mới của Phú Quốc.

Sau thời gian dài thị trường bất động sản Phú Quốc “ngủ đông” nay đang “ấm” dần lên. Nhất là từ khi Phú Quốc lên thành phố biển, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã quay lại Phú Quốc.

Khoảng 1 tuần trở lại đây, các phòng công chứng trên địa bàn TP Phú Quốc nhộn nhịp trở lại. Hơn 90% lượng khách đến các phòng công chứng là để giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, hiện tượng nhộn nhịp theo từng khung giờ, chưa tấp nập đông khách như hồi 2 -3 năm về trước.

Chị Hoàng – một môi giới bất động sản lâu năm ở Phú Quốc cho biết, bất động sản Phú Quốc có giao dịch trở lại từ khi Phú Quốc lên thành phố. Ngay sau thông tin này, nhiều nhà đầu tư Hà Nội, TPHCM… đến Phú Quốc tìm hiểu đất đai. Tuy nhiên, các nhà đầu tư chỉ tập trung vào các loại đất có sổ đỏ, đất đã lên thổ cư.

Theo chân chị Hoàng, PV được dẫn đến nhiều dự án bất động sản trên địa bàn xã Dương Tơ, xã Cửa Dương, Cửa Cạn… Dọc hai bên tuyến đường Dương Đông đi Cửa Cạn xuất hiện nhiều biển treo bán đất mọc lên. Nhiều dự án, đã có khách đến xem, tuy nhiên, nếu so với đỉnh điểm đất Phú Quốc lên cơn sốt giai đoạn 2017 – 2018 thì lượng khách tìm mua đất chưa bằng 1/10.

Về giá cả, một số chủ dự án đã tăng từ 10-20%. Cụ thể trước đây khoảng 8 – 10 triệu đồng/m2 nay nhiều chủ dự án điều chỉnh lên mức từ 10 – 15 triệu đồng/m2. Một số lô đất gần biển có diện tích trên 1.000m2 (đất cây lâu năm) vẫn giữ giá khoảng 10 – 12 tỷ đồng/1.000m2. Nhưng vẫn còn nhiều thửa đất, chủ rao bán như giá mua ban đầu để cắt lỗ sau khi giá đất Phú Quốc “dậm chân” tại chỗ hơn 2 năm qua.

Qua khảo sát của PV, những khách hàng đến Phú Quốc tìm mùa đất đang tập trung vào các thửa đất đã có sổ đỏ, đất đã lên thổ cư. Đặc biệt, khi nhà đầu tư chọn được thửa đất ưng ý, nhà đầu tư chủ động liên hệ chính quyền địa phương, hỏi về quy hoạch, tính pháp lý của thửa đất nên chưa thấy hiện tượng mua “đất chỉ”, đất sơ đồ như trước đây.

Anh K. – một nhà đầu tư bất động sản thường trú ở TPHCM cho biết: “Trước đây, nhiều nhóm khách mua đất để lướt sóng, kiếm lời nên họ mua rất nhanh; không cần xem quy hoạch, tính pháp lý. Và không ít trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc làm sổ đỏ không được… Riêng tôi, nguyên tắc là chọn đất có tính pháp lý rõ ràng, không nằm trong quy hoạch rồi mới bàn đến giá cả để tránh những rủi ro”.

Một trong những nguyên nhân làm bong bóng bất động sản Phú Quốc xẹp nhanh như thời gian qua là Phú Quốc không lên đặc khu. Thời gian gần đây, thị trường bất động sản đã có giao dịch trở lại, giá đất có nhích lên. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư cho rằng, đây chỉ là chiêu thức của cánh môi giới để giúp nhiều nhà đầu tư bán cắt lỗ.

Do đó, điều mà nhiều người quan tâm là lãnh đạo Phú Quốc sẽ quản lý thế nào để giá đất không phi mã như 2 năm về trước; đồng thời ngăn chặn được tình trạng xẻ thịt đất nông nghiệp, xây dựng trái phép, phá vỡ quy hoạch như những năm trước đây.

Hiện nay, UBND tỉnh Kiên Giang vẫn chưa dỡ lệnh cấm tạm dừng tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Phú Quốc. Những trường hợp người dân có nhu cầu tách thửa, chuyển mục đích phải được UBND tỉnh xem xét quyết định. Đây cũng là “rào cản” làm thị trường bất động sản chưa thật sự “nóng” trở lại.

Trong cơn sốt đất năm 2018 tại Phú Quốc là tình trạng phân lô, xẻ nền trên đất nông nghiệp. Để chấn chỉnh tình trạng này, ngày 15/5/2018 UBND tỉnh Kiên Giang ban hành Quyết định số 651 về việc cấm phân lô, tách thửa hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại huyện đảo Phú Quốc.

Đến ngày 11/3/2020, UBND tỉnh Kiên Giang bỏ lệnh cấm tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất tại Phú Quốc. Ngay sau đó, tình hình vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phú Quốc tái diễn nên lãnh đạo tỉnh Kiên Giang tiếp tục cho tạm dừng việc phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Quốc cho đến nay.

Khi hoạt động nghề môi giới bất động sản, bạn sẽ mưu cầu sự thành công. Và đâu là kỹ năng trong nghề môi giới bất động sản giúp bạn thành công trong nghề nghiệp này. Kỹ năng nghề nghiệp có thể hiểu là sự thành thạo một sở trường nào đó để phục vụ công việc. Kỹ năng cũng có thể cảm nhận như cách vận dụng khéo léo hiểu biết của mình vào công việc để đạt hiệu quả công việc cao hơn.

Hôm nay chúng tôi sẽ giới thiệu những kỹ năng quan trọng mà bạn phải lưu tâm rèn luyện trong nghề môi giới bất động sản để có thể mang đến cho bạn hiệu quả công việc cao hơn.

Kỹ năng giao tiếp

Giao tiếp có thể được xem là hoạt động quan trọng nhất trong việc phát triển xã hội loài người. Chúng ta giao tiếp hay truyền thông tin bằng lời nói hàng ngày, mọi lúc, mọi nơi. Quá trình giao tiếp mở ra sự hiểu biết, xây dựng nhận thức và phát triển công việc.

Trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Kỹ năng giao tiếp giúp bạn gợi mở những điều khách hàng suy nghĩ. Qua đó bạn hiểu được khách hàng đang cần gì? Khi đã hiểu được nhu cầu hay vấn đề của khách hàng, bạn cũng sẽ sử dụng chính kỹ năng giao tiếp để tư vấn.

Thấu hiểu khách hàng qua giao tiếp giúp bạn thiết lập mối quan hệ thân thiết. Thành công trong giao tiếp là cánh cửa thành công đầu tiên đã mở ra với bạn trong việc tư vấn bất động sản.

Kỹ năng giải quyết vấn đề

Ai có khả năng giải quyết vấn đề người đó sẽ thành công trong cuộc sống và công việc. Kỹ năng giải quyết vấn đề là một yếu tố quan trọng trong hoạt động môi giới bất động sản. Trong một thương vụ giao dịch bất động sản thường có nhiều vấn đề phát sinh. Nếu nắm được kỹ năng này bạn sẽ dễ dàng đưa thương vụ đi vào quỹ đạo thành công.

Trong kỹ năng giải quyết vấn đề bạn lưu ý những trình tự như sau khi thực hành trong nghề môi giới.

– Xác định đúng bản chất vấn đề là gì?

– Điều gì gây ra vấn đề và xử lý điều gây ra như thế nào?

– Các lựa chọn thay thế cho vấn đề phát sinh?

– Đàm phán để giảm thiểu thiệt hại có thể gây ra.

Trong kỹ năng giải quyết vấn đề việc đánh giá đúng sự việc là rất quan trọng. Nếu đánh giá sai bản chất sự việc sẽ dẫn bạn đưa ra giải pháp sai. Để đánh giá đúng bạn cần phải bình tĩnh, công bằng với chính bản thân và những người liên quan. Sự việc nảy sinh cần nhìn với con mắt khách quan. Nếu bạn làm được điều này thì khả năng giải quyết vấn đề của bạn sẽ thành công rất cao trong công việc.

Kỹ năng làm việc nhóm

Đôi khi trong hoạt động môi giới bất động sản để có sự hỗ trợ tốt bạn cần phải có đồng đội. Đồng đội hay những người làm cùng bạn sẽ tạo thành một nhóm làm việc. Bạn phải biết vận dụng sức mạnh của từng người trong nhóm, đặc biệt nếu bạn là trưởng nhóm (Team Leader) thì kỹ năng này lại càng cần phải rèn luyện. Kỹ năng làm việc nhóm sẽ giúp bạn làm việc hiểu quả hơn với những công việc lớn cần sự phối hợp nhiều người.

Điều quan trọng trong kỹ năng làm việc nhóm là tạo ra được sự thân thiện, công bằng, đoàn kết, chia sẻ và hỗ trợ nhau trong công việc. Nếu bạn giữ và duy trì được những giá trị này trong hoạt động nhóm thì nhóm làm việc của bạn sẽ làm việc rất hiệu quả và thành công.

Kỹ năng làm việc độc lập

Ngược lại với môi trường làm việc nhóm, nơi mà mọi người có thể làm việc và cùng hỗ trợ cho nhau. Trong không ít trường hợp bạn phải hoạt động độc lập trong một đống hỗn độn của công việc. Nếu thiếu kỹ năng này bạn sẽ hoa mắt và đi vào bế tắc của sự u mê. Kỹ năng làm việc độc lập cần sự phân định rõ từng vấn đề. Đầu tiên bạn phải phân định được thứ tự ưu tiên công việc theo mức độ quan trọng.

Khi phân định được thứ tự công việc, bạn hãy tập trung để giải quyết và hoàn thành từng việc một. Tránh tâm lý lo sợ và hoảng loạn khi làm việc. Điều này vừa không có ích cho công việc, vừa không có ích cho cảm xúc làm việc.

Rèn luyện kỹ năng làm việc độc lập giúp bạn nâng cao tính kỷ luật. Kỹ năng này cũng rèn luyên khả năng tư duy độc lập ra cách thức tự chủ trong giải quyết công việc. Kỹ năng này được rèn luyện đủ lâu bạn sẽ trường thành hơn trong công việc.

Kỹ năng thuyết phục khách hàng và đàm phán

Đây có thể xem là kỹ năng tối quan trọng đối với nghề bán hàng nói chung và nghề môi giới nói riêng. Dù bạn nói chuyện với khách hàng giỏi đến đâu, làm họ hài lòng đi bao nhiêu nhưng bạn không thuyết phục được khách hàng mua hàng thì hiệu quả cuối cùng của bạn vẫn chỉ là con số không. Bằng kinh nghiệm thực tế trong quá trình tư vấn mua bán biệt thự tôi muốn gộp hai kỹ năng thuyết phục khách hàng và kỹ năng đàm phán vào cùng một mục vì trong nghề môi giới bất động sản hai kỹ năng này rất khó tách rời nhau.

Bất động sản luôn là tài sản lớn. Để kết thúc được một thương vụ thì việc thuyết phục và đàm phán phải trải qua rất nhiều hình thái từ việc thuyết phục hay đàm phán trực tiếp, qua điện thoại, qua email… Bạn chỉ có thể chốt được khách hàng mua bất động sản của bạn nhanh khi bạn thực sự làm chủ được kỹ năng này. Vì vậy hãy rèn luyện việc này hàng ngày. Tôi tin rằng bạn sẽ thành công khi bạn đã làm chủ được kỹ năng thuyết phục và đàm phán.

Trong cuộc sống hay công việc thì kiến thức và kỹ năng thì nhiều vô kể nhưng trong giới hạn nội dung về nghề môi giới bất động sản thì chúng tôi, bằng kinh nghiệm thực tế thống kê ra được rằng năm kỹ năng căn bản này sẽ dẫn dắt bất kỳ ai đến thành công nếu như họ thực sự chuyên tâm rèn luyện.

Theo ông Nguyễn Lưu Trung, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang, cần đón đầu, định hướng cho phát triển bất động sản gắn với du lịch nghỉ dưỡng, để thành phố Phú Quốc thật sự trở thành trung tâm kinh tế trọng điểm của khu vực phía Nam và cả nước, trung tâm nghỉ dưỡng chất lượng cao mang tầm cỡ quốc tế. Đặc biệt từng bước xây dựng Phú Quốc trở thành thành phố kiểu mẫu về phát triển kinh tế, du lịch, bảo vệ môi trường, thân thiện và an toàn.

Kiên định thực hiện “mục tiêu kép”

Giai đoạn 5 năm 2021-2025, tình hình kinh tế xã hội trong nước, tỉnh nhà sẽ còn đối mặt với nhiều khó khăn thách thức. Đặc biệt là diễn biến của đại dịch COVID-19 cũng như tình trạng biến đổi khí hậu, hạn hán, xâm nhập mặn… Với các chỉ tiêu mà tỉnh đề ra để phát triển kinh tế xã hội đã xác định mục tiêu tăng trưởng kinh tế trong 5 năm tới đạt từ 7,24% trở lên, riêng năm 2021 đạt từ 6,01% trở lên. Tập trung thực hiện có hiệu quả mục tiêu kép trong tình hình mới, đó là vừa chủ động phòng chống dịch bệnh, bảo vệ sức khỏe nhân dân, vừa phục hồi và đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội.

Để phấn đấu hoàn thành vượt mức các chỉ tiêu này, UBND tỉnh đề nghị các cấp ủy Đảng, chính quyền tăng cường lãnh đạo chỉ đạo thực hiện đồng bộ các giải pháp. Trọng tâm là tập trung xây dựng triển khai hiệu quả các chương trình đề án kế hoạch thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh lần thứ XI theo hướng phù hợp với nguồn lực của tỉnh, phải đảm bảo tính khả thi, xác định rõ lộ trình và phân công nhiệm vụ cụ thể.

Về Nông, lâm nghiệp, thủy sản thực hiện đồng bộ hiệu quả các giải pháp cơ cấu lại nông nghiệp gắn với xây dựng nông thôn mới nâng cao, thích ứng với biến đổi khí hậu. Về công nghiệp tập trung phát triển theo chiều sâu ưu tiên thu hút đầu tư những dự án ứng dụng công nghệ cao thân thiện với môi trường phù hợp với xu thế phát triển. Về thương mại dịch vụ, phát triển du lịch thật sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của tỉnh, phát triển du lịch trong mối liên kết vùng, các trung tâm kinh tế lớn trong và ngoài nước.

Đối với kế hoạch năm 2021, ông Lâm Minh Thành, Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang đề nghị từng sở, ngành, địa phương, đơn vị phải xây dựng ngay các chương trình kế hoạch công tác sát với các mục tiêu, chỉ tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đã được tỉnh đề ra, đề cao trách nhiệm người đứng đầu và phải phân công cụ thể người phụ trách.

“Tỉnh sẽ tiếp tục thực hiện tái cơ cấu các ngành lĩnh vực theo hướng ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật, nâng cao chất lượng tăng trưởng. Tập trung triển khai các ngành có tiềm năng và lợi thế cạnh tranh có giá trị gia tăng cao, huy động các nguồn lực đầu tư phát triển đồng bộ hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội”, ông Thành nhấn mạnh.

Xây dựng Phú Quốc trở thành thành phố kiểu mẫu

Theo ông Nguyễn Lưu Trung, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang, năm 2020 tổng thu cân đối được khoảng 8.200 tỉ đồng trong đó riêng Phú Quốc chiếm gần 30%. Tuy nhiên gần 60% trong tổng số tiền thu đó là tiền thuê đất và tiền sử dụng đất, còn lại thu dịch vụ khác. Tỉ lệ du lịch và dịch vụ còn khiêm tốn do đó việc đón đầu làn sóng du lịch và đầu tư bất động sản cho địa bàn Phú Quốc là xu hướng tất yếu.

Ông Trung thông tin, các chuyên gia kinh tế cũng đã đề xuất định hướng quy hoạch Phú Quốc trong 2 giai đoạn từ 2020-2030 và đến 2050. Những mục tiêu phải đạt được gồm: Phát triển Phú Quốc trở thành một trung tâm kinh tế tài chính quốc tế; trở thành trung tâm du lịch cao cấp và siêu cao cấp ở những vùng đảo ở phía Nam An Thới; trở thành thành phố lễ hội; đạt tiêu chuẩn thành phố sinh thái và xanh; trở thành thành phố văn minh, thông minh và có công nghệ cao.

Ông Trung nhấn mạnh: “Chúng ta cần đón đầu, từng bước xây dựng Phú Quốc trở thành thành phố kiểu mẫu về phát triển kinh tế, du lịch, bảo vệ môi trường, thân thiện và an toàn”.

Thị trường bất động sản bước vào năm 2019 với những diễn biến khó lường và tính sàng lọc sẽ ngày càng khắc nghiệt. Thời chỉ cần mua bất động sản là “ăn chắc” sắp qua đi thay vào đó rủi ro khi đầu tư sẽ ngày càng gia tăng. Do đó những tay chơi nghiệp dư sẽ dần biến mất và chỉ những tay chơi chuyên nghiệp mới có cơ hội trụ lại trong thị trường và tìm kiếm được lợi nhuận. Chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh đã đưa ra nhận định trên khi trò chuyện với CafeLand trong những ngày

Dưới góc nhìn của người quan sát thị trường, ông có thể cho biết những nguyên nhân làm cho bất động sản tăng giá?

Có rất nhiều nguyên nhân làm cho bất động sản tăng giá. Theo quan sát của tôi có 5 nhóm nguyên nhân chính tác động đến giá bất động sản. Đây là những dấu hiệu giúp cho các bên tham gia thị trường có thể quan sát và nhận biết các cơ hội đầu tư.

Thứ nhất là chính sách của cơ quan nhà nước. Khi một chính sách về thị trường bất động sản thay đổi, ngay lập tức giá cả bất động sản sẽ biến động, có thể tăng hoặc giảm. Ví dụ cụ thể là chính sách về phân lô bán nền tại các tỉnh phía nam bao gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Long An hay nghị quyết của Quốc hội về các khu vực hành chính kinh tế đặc biệt (đặc khu) đã làm cho thị trường bất động sản 2018 có một năm giá cả dao động lên xuống mạnh ở nhiều nơi. Về dài hạn một chính sách tốt có thể vực dậy thị trường, nhưng một chính sách khắt khe cũng có thể làm cho thị trường lao dốc. Tôi cho rằng đây là một trong những nguyên nhân quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn này.

Thứ hai là hạ tầng. Khi đề cập đến hạ tầng, tôi muốn đề cập đến hai yếu tố: hạ tầng cơ sở và hạ tầng xã hội. Hạ tầng cơ sở như điện, đường, cầu, cao tốc, metro, các khu đô thị mới, sân bay, bến cảng, đại dự án… Hạ tầng xã hội bao gồm trường học, chỗ làm, siêu thị, rạp chiếu phim, bệnh viện… để phục vụ đời sống hằng ngày. Khi hạ tầng cơ sở thay đổi, ngay lập tức giá cả bất động sản sẽ thay đổi. Nhưng để biết giá cả đó có thực hay không thì phải nhìn vào hạ tầng xã hội và tốc độ hút dân về. Nếu hạ tầng xã hội không có người sử dụng, thì về lâu về dài không thể tạo nên được tốc độ tăng giá bền vững cho khu vực, cho bất động sản tại đó được.

Thứ ba là thông tin. Thông tin có thể tạo nên những biến động mạnh mẽ trên thị trường. Đặc biệt là thông tin trong ba lĩnh vực: quy hoạch, pháp lý, hạ tầng sẽ ngay lập tức tác động đến giá cả bất động sản. Các cơn sốt đất 2017 và 2018 đều do sự nhiễu loạn thông tin bất động sản trong ba lĩnh vực này.

Thứ tư là nguồn cung và nhu cầu. Ở những phân khúc mà nhu cầu luôn có và nguồn cung hạn chế, giá cả bất động sản luôn tăng, ví dụ như đất nền. Và ngược lại.

Thứ năm là dòng tiền. Khi có sự chuyển dịch dòng tiền từ các kênh khác như chứng khoán, ngoại hối, vàng, tiền ảo, sản xuất sang bất động sản sẽ ngay lập tức tác động lên giá cả bất động sản và làm cho thị trường biến động.

Theo ông, cách nào để nhận biết tiềm năng của bất động sản để đầu tư?

Đầu tư bất động sản cũng giống như bạn đi câu cá. Để câu được cá bạn xác định vùng nào có khả năng có nhiều cá sẽ cắn mồi nhất. Đối với bất động sản cũng vậy, để đầu tư thành công cần có kỹ năng để xác định tiềm năng tăng giá của từng bất động sản.

Theo kinh nghiệm của tôi để đánh giá một bất động sản tiềm năng cần xem xét 5 yếu tố.

Thứ nhất là pháp lý. Chắc chắn phải là một bất động sản chuẩn về pháp lý thì mới tiếp tục xem xét các yếu tố khác. Theo tôi pháp lý chính là tiêu chí quan trọng đầu tiên khi đánh giá tiềm năng của một bất động sản.

Thứ hai là giá cả bất động sản. Một nhà đầu tư chuyên nghiệp phải “lời lúc mua” chứ không phải “lời lúc bán”. Giá cả khi chúng ta mua sẽ quyết định mức lợi nhuận mà chúng ta nhận.

Thứ ba là tầm nhìn của nhà đầu tư. Một nhà đầu tư có tầm nhìn xa, nhìn thấy các tiềm năng trong tương lai của bất động sản trong khi những người khác không nhìn thấy là đặc điểm của các nhà đầu tư bất động sản thành công.

Thứ tư là kiến thức và kinh nghiệm. Các nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức không chịu học hỏi, trau dồi kiến thức, không tích luỹ kinh nghiệm thì cho dù có đưa cho họ một bất động sản đầy tiềm năng, họ cũng không thể nhận thức được nó. Kiến thức và kinh nghiệm là hai yếu tố phải cần rèn giũa qua thời gian. Một khi đã trở thành một “học sinh giỏi” trong đầu tư bất động sản, phần thưởng sẽ cực kỳ xứng đáng.

Thứ năm là đội nhóm. Các nhà đầu tư bất động sản cá nhân hành động riêng rẽ một mình sẽ rất khó để thành công trong thị trường. Thay vì vậy họ cần có đội nhóm bao gồm ít nhất một luật sư, một chuyên gia về thị trường và những nhà đầu tư khác. Với tôi, tiềm năng bất động sản không chỉ nằm ở chính bản thân bất động sản đó, mà còn nằm ở “con mắt” và nguồn lực của một nhà đầu tư cá nhân có đủ năm yếu tố trên.

– Ông có thể chia sẻ kinh nghiệm về những mô thức kinh doanh bất động sản hiện nay?

Hiện có hai mô thức kinh doanh bất động sản phổ biến trên thế giới bao gồm: lãi vốn và dòng tiền. Lãi vốn là phương pháp một nhà đầu tư bất động sản cá nhân tìm kiếm lãi trên số vốn bỏ ra, có thể là mua bán một bất động sản. Còn dòng tiền là phương pháp kiếm được doanh thu và lợi nhuận bỏ ra trên từng ngày, từng tuần, từng tháng, từng năm.

Có thể ví von lãi vốn là kinh doanh bò thịt còn dòng tiền là kinh doanh bò sữa. Hai mô thức rất khác nhau nhưng đòi hỏi một nhà đầu tư bất động sản cá nhân phải am hiểu sâu sắc thì mới có thể hành động vào ra bất chấp thị trường lên hay xuống. Tuỳ phân khúc sẽ có những phương pháp khác nhau.

Tại Việt Nam chung cư thì rất khó để kiếm lời trong dài hạn, nhưng lại cực kỳ phù hợp để ở. Chung cư là phân khúc dành cho một xã hội văn minh. Còn đối với hai phân khúc truyền thống như đất nền và nhà phố, hoàn toàn có thể kiếm lợi nhuận trong dài hạn. Tóm tắt lại bí quyết ở đây là: “Ở chung cư, đầu tư nhà phố, đất nền!”.

– Theo kinh nghiệm của ông, để trở thành nhà đầu tư bất động sản thì nên bắt đầu từ đâu?

Bắt đầu từ việc trang bị kiến thức, đầu tư cho cái đầu. Điều ngạc nhiên là rất nhiều nhà đầu tư cá nhân có thể mất tiền tỉ khi giao dịch nhưng lại không sẵn sàng bỏ dăm chục triệu để đi học hỏi từ người đi trước, từ các chuyên gia…

Tâm lý này cần được thay đổi. Một nhà đầu tư cá nhân sẽ ngày càng lẻ loi, rối loạn trong một thị trường diễn biến nhanh chóng và phức tạp trong giai đoạn này tại Việt Nam. Tôi cho rằng các nhà đầu tư bất động sản cá nhân trước hết hãy đầu tư vào giáo dục, trang bị kiến thức cho bản thân trước. Các kiến thức cần thiết chẳng hạn như về pháp lý, kiến thức về kinh tế, các kiến thức về kinh doanh, tiếp thị, bán hàng…

Thị trường 2019 sẽ ngày càng diễn biến khó lường, và tính sàng lọc sẽ ngày càng khắc nghiệt. Những tay chơi nghiệp dư sẽ dần biến mất và chỉ những tay chơi chuyên nghiệp mới có cơ hội trụ lại trong thị trường và tìm kiếm được lợi nhuận.

“Có những người kiếm tiền tỷ bằng cách thức mua nhà đất riêng lẻ xây nhà rồi bán lại, mua bất động sản rồi cho thuê, hoặc đầu tư vào những dự án nóng lướt sóng…”.Nhiều nhà đầu tư địa ốc đang kiếm tiền tỷ nhờ thị trường bất động sản khởi sắc bằng cách đầu tư vào thị trường ngách.

Dưới đây là những cách kiếm tiền bạc tỷ phổ biến nhất của giới đầu tư địa ốc, tuy nhiên, có những nghề tưởng chừng dễ dàng nhưng không hề đơn giản. 

1. Mua nhà cũ nát, đất riêng lẻ…sửa hoặc xây mới bán lại giá cao 

Nắm bắt được nhu cầu nhà ở bức thiết ở các trung tâm đô thị lớn với số tiền vừa phải khoảng 1 – 1,5 tỷ đồng cho mỗi căn. Đối tượng khách hàng thường là những hộ gia đình nhập cư hoặc cặp vợ chồng trẻ. Cộng với tâm lý “ăn chắc mặc bền” của đại đa số người dân ngoại tỉnh, nhiều người đã “phất” lên nhờ ngón nghề ở thị trường ngách này, đó là mua nhà cũ nát, đất riêng lẻ rồi xây nhà mới bán lại với giá cao. Họ có thể kiếm bạc tỷ từ cơ hội đầu tư này. Bằng cách thường xuyên “săn” các mảnh đất nhỏ, kẹt trong ngõ hoặc những căn nhà cũ nát ở trong khu vực nội đô với giá rẻ. Sau đó, những nhà đầu tư này bỏ ra một số vốn không nhiều để tu sửa mới, hoặc xây mới hẳn một căn nhà bằng những vật liệu rẻ tiền sau đó bán giá cao cho người mua. Cách thức này thường đem lại khoản lời từ vài trăm đến cả tỷ đồng cho một căn nhà. Ví dụ, một nhà đầu tư nhà đất ở khu vực Tả Thanh Oai (Hà Nội) rao bán những căn nhà được xây mới 3-4 tầng, mỗi căn có diện tích chừng 30m2 với giá khoảng 1,2 – 1,4 tỷ đồng. Với giá đất ở khu vực này dao động khoảng 18-20 triệu đồng/m2 thì chi phí đất chỉ khoảng 540-600 triệu đồng, cộng với chi phí xây dựng tổng số vốn bỏ ra khoảng 800-900 triệu đồng. Như vậy mỗi căn họ lãi khoảng trên dưới 500 triệu đồng. Tuy nhiên, khó khăn của nghề này là “săn” được đất rẻ không hề dễ dàng, cộng với đó là phải có nghệ thuật bán hàng. Nội thất, trang trí và kiến trúc ngôi nhà phải bắt mắt. Những nhà đầu tư này thường câu khách bằng “chiêu” tư vấn người mua là họ xây để ở nên cầu kỳ trong thiết kế, xây dựng chắc chắn…để bán được nhà, nhưng thực chất họ xây với chi phí rất rẻ. Bằng cách làm này mà nhiều nhà đầu tư địa ốc cá nhân, hoặc kết hợp nhóm bạn bè thường kiếm lời từ 300-500 triệu đồng mỗi căn nhà, thậm chí là hơn con số này với loại nhà diện tích lớn hơn. 

2. Mua nhà cũ, sửa mới cho thuê 

Ngón nghề kinh doanh này đang thu hút khá nhiều nhà đầu tư cá nhân ở Hà Nội và Tp.HCM. Khu vực được lựa chọn là nhưng khu nội đô có nhiều cơ quan công sở, trường học, bệnh viện…Họ “săn” mua những ngôi nhà cũ hoặc đất trống sau đó làm mới nhà, xây mới thành những khu nhà chung cư “mini” hoặc các phòng ở khép kín. Diện tích mỗi phòng thường từ 15-20m2 rồi cho thuê với giá từ 2-3 triệu đồng mỗi phòng một tháng, hoặc căn hộ nhỏ và nhà riêng đầy đủ nội thất với giá khoảng 5 triệu đồng/tháng. Cách kinh doanh này đem lại dòng tiền khá ổn định nhưng phải  bỏ ra chi phí cao khi đi mua nhà đất. Tuy nhiên, họ có thể giữ được giá trị tài sản là nhà đất ở các khu trung tâm nội đô chờ lên giá. Song đây là một kênh đầu tư không hề dễ dàng, bởi những công việc liên quan như thuê bảo vệ, lao công, thợ điện – nước, thợ duy tu bảo dưỡng…Có khá nhiều rủi ro đi kèm như kiếm khách hàng, đầu tư vào phân khúc cho thuê nào, quản lý dòng tiền… 

3. Đầu tư ngắn hạn đất nền đô thị 

Trong một hai năm qua, ngân hàng đã mở hầu bao cho bất động sản, đặc biệt là khối vay của khách hàng cá nhân. Với thị trường phục hồi trở lại, dòng tiền đầu tư lại đang hướng vào nhà đất. Vì thế, ở một số dự án đất nền nhà đầu tư lại đổ xô kiếm tiền ở phân khúc này. Bằng số vốn không nhiều chỉ vài trăm triệu đồng là nhà đầu tư có thể kiếm lời gấp đôi số vốn trong thời gian ngắn. Ví dụ, một dự án khu đô thị ven đô mới đây bán đất nền nhà phố, biệt thự với giá khoảng trên 20 triệu đồng/m2, tuy nhiên, chỉ sau thời gian ngắn đầu tư đất nên khu đô thị này khi chuyển nhượng lại đã có giá chênh lệch hàng trăm triệu đồng so với giá gốc. 

4. Đầu tư căn hộ cao cấp cho thuê 

Đây là hình thức đầu tư phổ biến hiện nay từ những nhà đầu tư có xu hướng kinh doanh bền vững. Phần lớn mục tiêu của những nhà đầu tư này là giữ tài sản, tránh sự mất giá của tiền VND. Tuy nhiên, cách đầu tư này đòi hỏi những nguyên tắc rất khắt khe: – Không vay hoặc chỉ vay trong ngưỡng an toàn, dưới 30%. – Chọn vị trí dự án đắc địa. – Chọn bất động sản nằm trong dự án có quy mô lớn hoặc khu vực có mật độ dân số cao. – Chọn bất động sản hoàn thiện, có thể khai thác cho thuê ngay lập tức để tăng hiệu quả dòng tiền. Đầu tư chung cư để cho thuê phải tuyệt đối loại trừ những dự án chậm tiến độ. Đầu tư nhà phố, biệt thự cho thuê tránh chọn tài sản phải bỏ thêm vốn vì sửa chữa, điều chỉnh hoặc xây dựng lại vì sẽ làm kéo dài thời gian khai thác, lỡ mất cơ hội cho thuê. – Chọn bất động sản có môi trường sống tốt với dịch vụ khép kín và chất lượng cao. Hiện nay, mức lợi tức trung bình từ hình thức kinh doanh này dao động khoảng 4-5%/năm sau khi đã trừ thuế ở Hà Nội, và cao hơn 2-3% ở Tp.HCM. Dù thấp hơn so với gửi tiết kiệm nhưng đổi lại giá trị bất động sản có thể tăng ở thời điểm này. Tuy nhiên, theo khuyến cáo của nhiều chuyên gia hiện nay thị trường căn hộ cao cấp đang bùng nổ nguồn cung khi các dự án bắt đầu bàn giao vào cuối năm 2016, tập trung vào năm 2017, đặc biệt là năm 2018, cùng với đó là giá đang tăng lên 5-7% trong 2 năm qua. Khi đó có thể kỳ vọng một tỷ suất lợi nhuận không còn ở mức hấp dẫn như trước. 

5. Lướt sóng dự án “nóng” 

Đây là cách thức kiếm tiền cực kỳ ưa thích của giới đầu tư địa ốc chuyên nghiệp. Họ là những người am hiểu thị trường, có thông tin nhanh về dự án và kiến thức tốt về bất động sản. Phương án đầu tư này thích hợp với những nhà đầu tư cá nhân am hiểu về dự án. Họ chỉ cần bỏ ra số vốn ban đầu từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng để đặt cọc bất động sản. Sau đó họ sang nhượng lại cho người có nhu cầu để kiếm lời. Nguyên tắc của cách thức đầu tư này đó là phải chọn được dự án thực sự “nóng” trên thị trường, và chọn mua những căn hộ có nhu cầu cao như căn hộ có diện tích nhỏ, căn góc, tầng, hướng căn hộ…được nhiều người ưa thích. Trong thời kỳ thị trường khởi sắc, mỗi căn nhà đầu tư “lướt sóng” theo hình thức này nhà đầu tư có thể kiếm lời từ vài chục triệu đồng tới cả trăm triệu đồng. 

6. Kiếm bạc tỷ từ biệt thự biển triệu đô 

Năm 2015 bùng nổ một xu hướng mới từ giới đầu tư địa ốc giàu có, đó là làn sóng đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng triệu đô. Nhờ những gói giải pháp từ chủ đầu tư, loại hình BĐS này nhanh chóng trở thành một sản phẩm đầu tư tài chính ưa thích. -Mỗi căn biệt thự có giá dao động từ 8 tỷ đồng đến 30 tỷ đồng tùy diện tích từng căn, từng dự án và từng khu vực. Loại biệt thự này hiện nay được bán nhiều ở Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Vũng Tàu,… -Tuy nhiên, bằng cách đưa sản phẩm này kết hợp với gói tài chính (chủ nhân thế chấp chính căn biệt thự để vay vốn ưu đãi ngân hàng), sau đó nhà đầu tư sẽ tham gia vào chương trình cho thuê do chủ dự án quản lý biệt thự. Hiện nay một số chủ dự án cam kết mức lợi tức từ 8% đến 9% giá trị biệt thự từ 5 đến 10 năm liên tục từ chương trình cho thuê. Ví dụ, nếu khách hàng đầu tư bỏ vốn là 15 tỷ để mua biệt thự biển, mỗi năm nhà đầu tư sẽ nhận về nguồn lợi nhuận tối thiểu khoảng 1,35 tỷ. Sau 10 năm sẽ thu lại được nguồn vốn đã bỏ ra. Theo nhiều chuyên gia, mô hình đầu tư này hấp dẫn giới địa ốc nhà giàu bởi tỷ suất lợi nhuận khá cao, cao hơn tiền gửi ngân hàng. Cộng với đó là được tận hưởng những kỳ nghỉ dưỡng trong năm, vừa là sản phẩm BĐS giá trị vừa là một sản phẩm tài chính.

Theo ông Ngô Đình Hãn- giảng viên bất động sản (BĐS) của Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng (ĐH Kinh tế Tp.HCM), các nhà đầu tư BĐS cá nhân cần lưu ý 8 tiêu chí vàng để kinh doanh sinh lời.
– Tiêu chí 1: Phải đặc biệt lưu tâm đến câu thần chú: “vị trí, vị trí và vị trí”. Vị trí của BĐS là yếu tố hàng đầu và quan trọng bậc nhất để tạo nên giá trị cũng như là cơ sở định giá tài sản. Lựa chọn BĐS có vị trí tốt có nghĩa là nhà đất có tiềm năng phát triển cao, nhất là tiềm năng “tạo thị” (tốc độ hình thành đô thị, thu hút người dân về ở). Chỉ khi cư dân sinh sống đông đúc thì giá trị BĐS mới tăng lên.
– Tiêu chí 2: Khảo sát dự án vào lúc…chiều tối. Đa số mọi người có thói quen đi xem dự án vào ban ngày, tuy nhiên đó cũng là thời điểm người dân phải đi làm (vắng nhà), vì thế rất khó hoặc không thể nhìn thấy rõ hoạt động và sức sống của khu dân cư. Vì thế, khảo sát ban ngày tuy cần thiết nhưng nên khảo sát thêm vào lúc chiều tối, thời điểm tan tầm khoảng từ 20h – 21h đêm. Khi đó, cao ốc sáng đèn hoặc nhà phố mở cửa, lượng người ra vào dự án được thể hiện rõ nhất.
– Tiêu chí 3: Lựa chọn BĐS phù hợp túi tiền. Trường hợp phải đi vay cũng không nên vay quá 50% giá trị của BĐS nhằm tránh gánh nặng trả lãi đồng thời hạn chế áp lực trả lãi suất thả nổi ngoài khả năng chi trả. Đồng thời, cũng nên tính toán kỹ dòng tiền đối với các đợt thanh toán tiếp theo để không bị rơi vào áp lực hoặc hụt tiền buộc phải bán tháo BĐS dẫn đến thua lỗ.
– Tiêu chí 4: Chỉ nên mua tài sản có tính thanh khoản cao (tức mua bán dễ dàng, nhanh chóng). Nên tập trung hướng vào những BĐS có thể tạo ra giá trị gia tăng, có thể ở, hoặc có thể cho thuê ngay, nếu không cũng chỉ trong khoảng thời gian ngắn nhất. Đầu tư vào BĐS loại này không chỉ có lợi tức tiền thuê hàng tháng mà còn có thêm giá trị gia tăng theo thời gian.
– Tiêu chí 5: Luôn kỹ lưỡng và khắt khe trong việc xem xét pháp lý dự án, sàng lọc và lựa chọn thương hiệu mạnh. Nhà đầu tư cũng nên lựa chọn BĐS là sản phẩm của những chủ đầu tư uy tín. Đó là những doanh nghiệp có thiện chí phát triển dự án chất lượng, chứng minh được khả năng tài chính vững mạnh và luôn sẵn sàng cung cấp pháp lý rõ ràng, minh bạch, có chế độ hậu mãi tốt.
– Tiêu chí 6: Chú trọng vào quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông. Trong đó có những tiêu chí: môi trường sống phải trong lành, thoáng đãng và được quy hoạch bài bản. Nếu nhà đầu tư có tài chính tốt, xác định dòng vốn dài hạn thì nên đầu tư đón đầu tại những khu vực có hạ tầng sắp hoặc đang kết nối, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Cũng có thể chấp nhận khoảng cách xa khu trung tâm nếu giao thông thuận tiện và có đầy đủ tiện ích.
– Tiêu chí 7: Thuộc nằm lòng bài toán trắc địa, đó là: luôn ưu tiên bỏ tiền vào những địa điểm, khu vực có giá trị đất cao hơn giá xây dựng. Giá tối thiểu của mỗi m2 đất phải cao hơn gấp đôi giá của một m2 xây dựng. Đây chính là tiêu chí trắc nghiệm tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất. Ví dụ cụ thể: đơn giá xây dựng phổ biến hiện nay khoảng 3 triệu đồng/m2 sàn. Nếu giá đất dưới mức giá này thì quá trình thu hút dân cư sẽ rất chậm. Ngược lại, những nơi mà có giá đất cao hơn giá thành xây dựng gấp nhiều lần thì tốc độ đô thị hóa tại khu vực đó rất nhanh.
– Tiêu chí 8: Biết quan tâm đến cộng đồng. Hãy khảo sát kỹ láng giềng của mình là ai trước khi có quyết định mua nhà đất. Việc khảo sát có thể thực hiện vào ban ngày và ban đêm, cả thứ bảy và chủ nhật để có một cái nhìn tổng quan nhất về cộng đồng ở khu vực lựa chọn đầu tư. Hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh cũng là một tiêu chí quan trọng giúp tăng giá BĐS.

Chia sẻ của một chuyên gia bất động sản đã đào tạo trên 1200 học viên từ 35 tỉnh thành Việt nam. 80% các nhà đầu tư gặp rủi ro, mất tiền vì không nắm vững được 05 bí quyết đầu tư bất động sản hiệu quả này. Đây là phương pháp tư duy khôn ngoan giúp bạn kiếm tiền từ đầu tư bất động sản.

Bí quyết số 1: Chọn BĐS có tính thanh khoản

Đây là sai lầm lớn khiến nhiều người đang chôn tiền của mình tại Sóc Sơn, Mê Linh, Quốc Oai, Thạch Thất, Hòa Bình, Bắc Ninh (quá xa trung tâm)… hay các tài sản chung cư, liền kề góp vốn – đã dừng hoặc chậm thi công, một số phân khúc bất động sản cao cấp…

Dù bạn định đầu tư vào bất động sản ở trung tâm hay ven đô, thổ cư, nhà phố, chung cư, liền kề hay biệt thự thì tiêu chí đầu tiên là tính thanh khoản. Tính thanh khoản được hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt.

Giả sử sau khi bạn mua loại bất động sản đó xong, câu hỏi là: Ngay bây giờ, bạn bán có người mua ngay hay không? Có thể câu trả lời là không. Thậm chí cần tiền, bây giờ bán rẻ hơn 1 chút, có người mua ngay hay không ? Có thể câu trả lời vẫn là: Không có!

Bạn mua vào rất dễ và “thoát hàng” ra rất khó. Đặc biệt nếu bạn định vay tiền của ngân hàng, người quen để đầu tư, có thể rất lâu hoặc không biết đến bao giờ mới rút được tiền ra. Sau đó bạn sẽ cảm thấy sốt ruột vì tài sản không tăng giá, bán không ai mua và hàng tháng vẫn phải chịu lãi vay.

Chỉ đầu tư những tài sản này nếu bạn thực sự rất rảnh rỗi về tiền mặt và có ý tưởng đầu tư dài hạn.

Ví dụ một gợi ý cho bạn:

Bất động sản không quá xa trung tâm (hoặc nơi sầm uất) 3-10km thường có tính thanh khoản tốt. Vậy tại sao là 3-10 km? Lý do là mọi người sẽ chấp nhận di chuyển trong khoảng cách này, mất từ 10-25 phút di chuyển, đó là nhu cầu tiêu dùng thực.

Khi nhắc đến bất động sản, thường có 2 nhu cầu cơ bản là tiêu dùng và đầu tư. Khi thị trường đi xuống, có thể nhu cầu đầu tư biến mất và chỉ còn nhu cầu tiêu dùng. Nếu mua bất động sản không quá xa nơi sầm uất thì dù thị trường đi xuống, vẫn luôn có nhu cầu tiêu dùng và bạn vẫn có thể bán được bất động sản của mình, thoát ra khỏi thị trường.

Nhiều người mất tiền hoặc đọng vốn hàng tỷ đồng là do mua bất động sản ở vị trí quá xa trung tâm, nơi không có nhu cầu tiêu dùng. Một số bất động sản khác thì do giá quá cao, không phù hợp với nhiều người nên khi thị trường đi xuống cũng mất luôn tính thanh khoản.

Vì vậy, câu hỏi đầu tiên trước khi mua vào, đó là: Nếu tôi cần tiền bán ngay thì có ai mua không? hay: Tính thanh khoản của BĐS có cao hay không?

Bí quyết số 2: Kiếm tiền ngay khi mua

Ví dụ : Bất động sản có giá thị trường (giá mặt bằng chung) là 1 tỷ, bạn mua được 800 triệu. Bất động sản có giá thị trường là 5 tỷ, bạn mua được giá 4,2 tỷ. Bất động sản có giá thị trường là 10 tỷ, bạn mua được giá 7 tỷ.

Kiếm tiền khi mua được hiểu là luôn mua thấp hơn giá thị trường. Sai lầm của hầu hết mọi người là thường mua bằng giá thị trường và hy vọng tương lai sẽ lên giá.

Đôi khi sau khi mua xong, có thể thị trường bất động sản đi lên và bạn kiếm thêm được tiền khi bán. Nhưng tư duy đầu tư thông minh là lãi ngay khi mua. Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường đi lên và đi xuống. Với thị trường đi xuống, bạn chọn khu vực thanh khoản ,mua rẻ và bán cũng rẻ.

Vậy câu hỏi thứ 2, bạn cần tự hỏi mình: Tôi có đang mua rẻ hơn giá thị trường không? (Hay tôi đang mua bằng giá thị trường và hi vọng?)

Bí quyết số 3: Xét kĩ mối quan hệ giữa Dòng tiền & Lãi vốn

Nếu bạn mua xong bất động sản, xây nhà lên và có người thuê ngay thì nơi đó được gọi là có dòng tiền. Nếu bất động sản bạn gần trường học, khu công nghiệp, bệnh viện… bạn có thể kinh doanh buôn bán mà ra tiền ngay, nơi đó cũng được gọi là có dòng tiền.

Và ngược lại, có rất nhiều nơi mà bạn mua xong, xây lên để cho thuê thì cũng không có “ma nào” đến thuê hay kinh doanh được. Nơi đó được gọi là không có dòng tiền. Còn yếu tố lãi vốn được hiểu đơn giản là tiềm năng tăng giá của bất động sản.

Có những vị trí bất động sản bạn mua giá 40-45 triệu/m2 và sau 3-7 năm, nó tăng hoặc giảm không đáng kể thành từ 35-50 triệu/m2. Và có những vị trí khác, bạn mua giá 3-10 triệu, sau 3-7 năm, nó tăng thành 20-50 triệu.

Ở những nơi đã phát triển rồi, giá bất động sản thường sẽ tương đối ổn định. Ở những nơi đang phát triển, bất động sản sẽ tiếp tục được hưởng yếu tố lãi vốn thì câu hỏi là bạn sẽ chọn mua ở đâu?

Nếu bạn chọn sai, đồng tiền của bạn sẽ không sinh sôi nảy nở. Nhiều tài sản trong nội thành không còn yếu tố lãi vốn cao và ngược lại, khá nhiều tài sản ở quá xa trung tâm không có yếu tố dòng tiền.Vì vậy, lãi vốn và dòng tiền là 2 tiêu chí quan trọng bạn nên xem xét trước khi đầu tư. 2 câu hỏi khác bạn nên tự hỏi trước khi mua là BĐS này có dòng tiền hay không: hay BĐS này có yếu tố lãi vốn cao hay thấp?

Bí quyết số 4: Chuẩn về mặt pháp lý

Một số bất động sản pháp lý không chuẩn: Ví dụ chưa có sổ đỏ hoặc chưa chắc đã làm được. Trong quá trình giao dịch, bạn được chủ nhà, chủ đất hay chủ đầu tư hứa rằng: Yên tâm đi, không phải lo đâu, anh chị sẽ làm sổ đỏ cho em… Bạn đặt cọc 1 khoản tiền lớn hoặc thanh toán hết tiền sau đó không ra được sổ đỏ hoặc xảy ra tranh chấp, kiện tụng… cũng là rủi ro sẽ khiến bạn mất tiền.

Vì vậy bạn cần nhớ:

Luôn kiểm tra kỹ thông tin pháp lý tài sản bằng cách hỏi địa chính xã, phường; phòng tài nguyên quận, huyện hay các cơ quan chức năng, người am hiểu về bất động sản… trước khi tiến hành giao dịch đặt cọc hay mua bán.  Câu hỏi bạn nên tự hỏi tình trạng pháp lý của BĐS này như thế nào?

Bí quyết số 5: Không gian & Phong thủy – Hạ tầng & dịch vụ

Ví dụ : Bạn mua bất động sản xong mà không để ý là đi ra chợ mất 5km, lên bệnh viện mất 30km, đi uống café mất 3km, con đi học mất 15km…

Hay điện và nước thường xuyên bị mất, hạ tầng hay bị ngập lụt, xung quanh không có cây cối, công viên, không có khuôn viên cho trẻ con, chi phí dịch vụ cao, chất lượng xây dựng kém… Hay gần nhà có mồ mả, đình chùa, miếu mạo, nghiện hút, cave, trộm cắp… Nhiều người mua bất động sản chỉ vì yếu tố rẻ, vừa tiền… mà bỏ qua yếu tố này.

Vì vậy, câu hỏi số 5 dành cho bạn là BĐS này có không gian và phong thủy, hạ tầng và dịch vụ như thế nào?

Như vậy, 5 tư duy đúng trước khi quyết định đầu tư dành cho bạn là:

1) Tính thanh khoản

2) Kiếm tiền khi mua

3) Lãi vốn và Dòng tiền

4) Pháp lý

5) Không gian & Phong thủy – Hạ tầng & Dịch vụ

Bạn cũng đừng quên đầu tư vào kiến thức trước khi đầu tư bất động sản vì dù làm bất cứ lĩnh vực gì bạn cần có hiểu biết sâu sắc về nó.

Có quá nhiều người đã mất tiền trong việc đầu tư bất động sản, nhiều người khác nợ nần, phá sản và thất bại hoàn toàn; nếu bạn may mắn đọc được thông tin này, hãy lưu giữ, ghi chép lại, nắm vững nó và hướng dẫn, chia sẻ cho những người xung quanh để cùng tránh rủi ro, kiếm thêm lợi nhuận.

Hãy sử dụng bất động sản đế giúp mình trở nên giàu có, giống như ai đó từng nói: Bất động sản là con đường tất yếu mà sớm muộn bạn cũng phải đi qua!

Đa số nhà đầu tư và người làm môi giới khi tham gia vào thị trường Bất Động Sản hầu như không nắm được 4 kỹ năng Bất Động Sản cơ bản nhưng quyết định sống còn này. Nếu bạn muốn đầu tư kinh doanh mua bán Bất Động Sản và đứng vào top 15% thành công, hãy học ngay những kiến thức giúp bạn “hóa vàng” mọi thương vụ.

Kỹ Năng Điều Tra Tài Sản

Đây là kỹ năng tiên quyết mà bạn phải có để trở thành một nhà đầu tư xuất sắc hay một nhà môi giới giỏi. Bạn phải nắm rõ những điều cơ bản nhất của Bất Động Sản mà bạn nhắm đến, bao gồm những thông tin chủ yếu như:

1. Nguồn cung Bất Động Sản: từ chủ sở hữu, các phương tiện thông tin đại chúng, các cơ quan đấu giá đất và Bất Động Sản, phát mãi, môi giới. . .
2. Dạng cung Bất Động Sản: bán, cho thuê, đầu tư liên doanh liên kết, khai hoang khai phá. . .
3. Các thông tin cơ bản như: vị trí, trang thiết bị, hạ tầng kỹ thuật, thông tin pháp lý, giấy tờ chứng từ, các yếu tố lịch sử, xã hội và phong thủy. . .
4. Nguồn cầu Bất Động Sản: ai sẽ mua, ai sẽ thuê Bất Động Sản mà bạn cung, họ sẽ dùng với mục đích gì. Hãy nghĩ như khách hàng nếu bạn muốn có khách hàng.

Nền tảng tốt thì mới xây được lầu cao. Việc chuẩn bị kỹ càng và điều tra rõ ràng các thông tin phải có sẽ giúp bạn không gặp phải các rủi ro quá lớn khi khởi sự. Đừng để bản thân khi mua xong mới phát hiện tài sản bị dính quy hoạch, bị tranh chấp, không làm được sổ sách giấy tờ, sổ hồng; mua xong mới phát hiện tài sản ở khu vực an ninh kém, không cung ứng đủ điện đường trường trạm dẫn tới chôn vốn vô ích, không ai hỏi không ai xem.

Quá nhiều người rơi rụng ngay từ đầu bởi không bao giờ có khái niệm gì về điều tra tài sản. Họ mua bởi vì họ tin tưởng vào môi giới, tin tưởng vào chủ nhà hoặc chỉ đơn giản là cảm tính bản thân là “tài sản vừa rẻ mà vừa đẹp”.

Kỹ Năng Định Giá Tài Sản

Dân kinh doanh và đầu tư Bất Động Sản phải nằm lòng câu này: “Không có Bất Động Sản đẹp, chỉ có Bất Động Sản có lời”. Và để biết một Bất Động Sản có lời hay không bắt buộc bạn phải định giá nó. Có nhiều phương pháp định giá một Bất Động Sản:

1. Thẩm định qua vị trí.
2. Thẩm định qua bảng giá đất địa phương.
3. Thẩm định qua tình trạng tài sản.
4. Nhờ thẩm định thông qua ngân hàng. . .

Không có các tiêu chí và phương pháp định giá khiến nhiều người phải mua tài sản với giá cả cao hơn giá trị thực của tài sản đó. Do đây là các giao dịch Bất Động Sản nên khoản tổn thất do thiếu hiểu biết này cũng không hề nhỏ. Chúng không chỉ là mồ hôi công sức mà bạn phải bỏ ra mới có được, đây hoàn toàn có thể là nguồn vốn mở ra các cơ hội đầu tư khác nhưng đã bị bỏ lỡ hoàn toàn.

Và bạn chắc chắn sẽ phải nghĩ lại về vấn đề định giá nếu bạn biết rằng: có một tư duy cực kỳ hay ho khi đi mua bán Bất Động Sản, đó là “kiếm tiền ngay khi mua”. Biết định giá tốt, bạn sẽ biết giá hiện tại của tài sản có giá trị cao hơn hay thấp hơn giá thị trường và nắm bắt được các cơ hội “mua ngay không phải nghĩ”.

Kỹ Năng Đàm Phán

Sự thật: Kỹ năng đàm phán sẽ tiết kiệm cho bạn vài chục triệu đến vài tỷ mỗi thương vụ giao dịch Bất Động Sản. Đàm phán trong Bất Động Sản chính là một nghệ thuật. Nhờ nó bạn có thể thu được rất nhiều lợi ích về chi phí, tiền bạc và thủ tục pháp lý khi tham gia mua bán Bất Động Sản.

Tôi ví dụ cho bạn một trường hợp về “ngả giá” – trả giá thật thấp. Tôi đi mua một mảnh đất có giá chủ đất đưa ra là 02 tỷ. Tôi mạnh dạn trả 1,6 tỷ và sau qua trình đàm phán, chúng tôi gặp nhau ở mức giá 1,8 tỷ. Trong thực tế, câu chuyện thực tế không bao giờ là đơn giản như vậy. Tôi đã thực hiện 02 bước ở trên trước khi gặp mặt với gia chủ nên tôi đã có các lợi thế nhất định trong quá trình đàm phán.

Bạn cũng chẳng thể nào biết được, có thể chủ nhà họ đang cần tiền gấp, hoặc là họ không biết làm Marketing nên không ai biết đến tài sản của họ, không biết cách liên hệ với môi giới để nhờ họ bán tài sản giúp. Và đôi khi, có thể tài sản của họ vướng phải một số vấn đề pháp lý mà họ không thể giải quyết, trong khi bạn thì có. Mọi chuyện đều là có thể nếu bạn hành động. Nên lời khuyên của tôi là: Hãy mạnh dạn trả giá thấp, đừng ngại. Hãy làm đi, đừng ngại.

Kỹ Năng Gọi Vốn

Không chỉ riêng gì Bất Động Sản, biết gọi vốn sẽ giúp bạn vững tâm trước mọi thất bại nhỏ và là bàn đạp để bạn xử lý được các cơ hội vượt quá tầm với. Gọi vốn sẽ giúp bạn rút ngắn thời gian chờ đợi và tích lũy của bạn một cách đáng kinh ngạc.

Một ví dụ dễ hiểu: Tôi có một người bạn có thông tin về một căn nhà rao bán với giá 05 tỷ có vị trí khá đẹp. Đó là một cơ sở kinh doanh đang thuận lợi với thu nhập vào khoảng 30tr/tháng nhưng vì cần tiền để chuyển đổi mô hình kinh doanh nên họ quyết định bán. Vì lý do tiền mặt trong tay chỉ có khoảng hơn 01 tỷ nên anh ấy nhờ tôi gọi vốn giúp. Tôi giới thiệu cho anh ấy vài nhà đầu tư, họ góp vốn với nhau và xử lý cơ hội này thành công. Anh ấy sau đó hoàn lại tiền vốn cùng lãi suất cho các nhà đầu tư và giữ lại tài sản chờ tăng giá đồng thời duy trì hoạt động kinh doanh sẵn có để thu về dòng tiền hằng tháng.

Tuy vậy, gọi vốn cũng cần đúng nơi đúng lúc, đúng liều lượng để vừa với khả năng của bản thân mình. Việc quá phụ thuộc và không tính toán khi gọi vốn có thể biến thành cái bẫy mà bạn không thể nào thoát ra nỗi.

Tổng kết lại, trước khi bước vào bất kì một giao dịch Bất Động Sản nào bạn nên có câu trả lời cho 04 câu hỏi sau:

• Tôi đã tiến hành điều tra rõ ràng thông tin chưa?
• Tôi đã tiến hành định giá kỹ càng chưa?
• Tôi có khả năng đàm phán tốt hay chưa? Nên học hỏi hay trau dồi nó ở đâu?
• Và nếu thiếu nguồn tiền, tôi đã chuẩn bị sẵn phương án gọi vốn hay chưa?

Đây là 04 kỹ năng phải có khi bạn đi mua – bán hoặc đi thuê Bất Động Sản. Đừng mắc phải các sai lầm thường gặp như:

• Bước vào cuộc không tiến hành điều tra nên gặp rủi ro.
• Đi mua không định giá nên bị mua hớ hoặc là thuê giá cao.
• Không biết cách đàm phán nên không được những điều khoản có lợi.
• Và đôi khi mình lại chạm vào những công cụ mà mình không chuẩn bị tiền chu đáo và có thể bị mất cọc.